No dia 30/12/2024, foi publicado em Diário da Republica o Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de Dezembro, o qual, alterando o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (“RJIGT”), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 Maio, vem possibilitar, a título excepcional, a criação de áreas de construção em solos compatíveis com a área urbana já existente, mantendo a proibição de construção em unidades de terra com aptidão elevada para o uso agrícola, nos termos da Reserva Agrícola Nacional e salvaguardando, em sede de Reserva Ecológica Nacional, os valores e funções naturais fundamentais, bem como a prevenção dos riscos para pessoas e bens.
Invoca-se, como fundamento para as alterações e regime excepcional agora estabelecidos, o cumprimento do plano “Construir Portugal” e especificamente no âmbito do mesmo, a promoção da construção de habitação pública e acessível e a criação de soluções de venda a preços compatíveis com a capacidade financeira das famílias.
A reclassificação do solo deixa de estar dependente da demonstração da sustentabilidade económica e financeira da transformação do solo, a qual integrava:
- Demonstração da indisponibilidade de solo urbano, na área urbana existente, para a finalidade em concreto, através, designadamente, dos níveis de oferta e procura de solo urbano, com diferenciação tipológica quanto ao uso, e dos fluxos demográficos;
- Demonstração da viabilidade económico-financeira da proposta, incluindo a identificação dos sujeitos responsáveis pelo financiamento, a demonstração das fontes de financiamento contratualizadas e de investimento público.
Ou seja, a transformação do solo deixa de ter como requisito a previsão e contabilização dos encargos também públicos para o reforço das infraestruturas existentes. Igualmente excluída foi a preocupação com a viabilidade financeira dos projectos em causa. O abandono, pelo menos na letra da lei, destas preocupações, parece-nos, apenas poder ser explicado pela existência actual de fundos europeus especificamente destinados à habitação, cuja disponibilidade está sujeita a prazo. Agravado pela natureza temporária destas circunstâncias, esperamos que o planeamento financeiro seja, ainda que informalmente, considerado e realizado pelos Municípios no âmbito do novo mecanismo.
Nos termos da nova redacção do RJIGT, a reclassificação para solo urbano pode efectuar-se através de:
- Dos procedimentos de elaboração, de revisão ou de alteração de planos de pormenor com efeitos registais e nos termos previstos no decreto regulamentar que estabelece os critérios uniformes de classificação e reclassificação do solo;
- Dos procedimentos de reclassificação dos solos, previstos nos n.os 6 a 8 do artigo 72.º, respeitantes à reclassificação destinada à execução de infraestruturas e de equipamentos de utilização colectiva, instalação de actividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística, e aos respectivos serviços de apoio, bem como à habitação destinada ao alojamento de trabalhadores agrícolas;
- Do procedimento simplificado de reclassificação dos solos previsto no artigo 72.º-A (o qual se mantém inalterado); e
- Do novo regime especial de reclassificação para solo urbano previsto no artigo 72.º-B.
Ora, a nova redacção do artigo 72.º-B do RJIGT vem conceder aos Municípios a possibilidade de, mediante o processo simplificado de alteração do plano director municipal, previsto no artigo 123.º do mesmo diploma, reclassificar solo rural em solo urbano, sempre que a finalidade seja habitacional ou conexa à mesma e respectivos usos complementares, desde que se encontrem preenchidos os seguintes requisitos cumulativos:
- Seja assegurada a consolidação e a coerência da urbanização a desenvolver com a área urbana existente;
- Pelo menos 70% da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública ou a habitação de valor moderado (sendo esta última definida como toda aquela em que o preço por metro quadrado de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por metro quadrado de habitação para o território nacional ou, se superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por metro quadrado de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225% do valor da mediana nacional, de acordo com a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística, I.P. à data da celebração do contrato de compra e venda).
- Seja delimitada e desenvolvida uma unidade de execução;
- Existam ou sejam garantidas as infraestruturas gerais e locais, assim como os equipamentos de utilização colectiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos;
- Seja compatível com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação (todos eles também a elaborar pelos Municípios).
Do ponto de vista procedimental, a reclassificação é feita mediante uma proposta de deliberação acompanhada de uma fundamentação sumária e das peças escritas e desenhadas que incluam a delimitação da área abrangida, a área total de construção, o número máximo de fogos e a programação temporal das obras de urbanização e edificação. A proposta é submetida a consulta pública por um período mínimo de 20 dias, após a qual a câmara municipal, a comissão executiva metropolitana, o conselho intermunicipal ou as câmaras municipais associadas para o efeito, procedem às alterações que entenderem necessárias e submetem a proposta a aprovação da assembleia municipal, do conselho metropolitano, da assembleia intermunicipal ou das assembleias municipais dos municípios associados para o efeito.
A reclassificação está sujeita a registo predial (com menção do prazo para a execução das obras de urbanização e de edificação e da afectação de, pelo menos, 70% da construção acima do solo para habitação pública ou de valor moderado, com a respectiva sujeição a limite de preço na venda) e a um prazo de caducidade máximo de 5 anos, prorrogável por uma única vez, em situações excepcionais, se as operações urbanísticas já tiverem sido iniciadas, pelo prazo mínimo de metade do prazo inicial.
Não poderão ser reclassificados ao abrigo deste regime especial os seguintes solos rurais:
- Áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas, nos termos do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 142/2008, de 24 de Julho, excluindo as áreas não abrangidas por regime de proteção;
- Zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves, bem como as que sejam identificadas, sendo objeto de decisão pela respetiva câmara municipal, ainda que não incorporadas no plano diretor municipal;
- Áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, albufeiras de águas públicas e estuários;
- Áreas de risco potencial significativo de inundações previstas nos Planos de Gestão dos Riscos de Inundações;
- Aproveitamentos hidroagrícolas;
- Áreas classificadas nos termos do regime jurídico da Reserva Ecológica Nacional (“REN”) como faixa marítima de proteção costeira, praias, barreiras detríticas, tômbolos, sapais, ilhéus e rochedos emersos no mar, dunas costeiras e dunas fósseis, arribas e respetivas faixas de proteção, faixa terrestre de proteção costeira, águas de transição e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; cursos de água e respetivos leitos e margens; lagoas e lagos e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; albufeiras que contribuam para a conectividade e coerência ecológica da REN, bem como os respetivos leitos, margens e faixas de proteção, zonas adjacentes, zonas ameaçadas pelo mar e zonas ameaçadas pelas cheias;
- Terras classificadas como classe A1 ou solos classificados como classe A e classe B, que se devem manter como Reserva Agrícola Nacional, ficando afastada a aplicação do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março.
Analisado regime deste procedimento especial, não podemos deixar de questionar a legalidade do mesmo perante a Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, aprovada pela Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio, a qual constitui uma lei de valor reforçado ao abrigo do artigo 112.º, n.º 3, da Constituição da República Portuguesa. Esta que elege como princípios a coordenação e compatibilidade das diversas políticas públicas dos solos na totalidade do território nacional, o que é certamente fragilizado pela discricionariedade agora concedida aos Municípios. Será, assim, necessário averiguar casuisticamente o cumprimento pelos Municípios da obrigação de compatibilização dos planos municipais alterados mediante este regime especial com os planos nacionais e regionais (artigo 44.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio), sendo certo que no confronto de interesses públicos com relevância nas políticas de organização dos solos a prevalência não poderá ser sempre dada à construção de nova habitação.